去庫存已大大緩解了房地產風險
發(fā)布時間：2017/11/21 8:35:45 瀏覽次數(shù)：5727 來源： 中國房地產報 cjjt-fdc
2017年10月末，全國商品房待售面積60258萬平方米，與2016年2月的73931萬平方米的高峰相比，大幅減少13673萬平方米。這是國家統(tǒng)計局剛剛透露的數(shù)據。可以說，從2015年底開始的這一輪“去庫存”戰(zhàn)役，我們已經取得了堪稱漂亮的勝利。
這一輪去庫存，主要的成功在三四線城市和更下面的縣城一級城市。這些城市在2015年的時候，庫存已經累積到一個相當危險的高度。這一輪去庫存之后，可以說中國經濟體系中的一顆定時炸彈已經解除了警報。
三四線城市去庫存，是“因城施策”策略的成功。
在過去十幾年，房地產調控常常是“全國一盤棋”，通常是幾個一線城市房價上漲，然后二線城市和三四線城市延后半年、一年漲價，治理手段則以經濟學教科書式的“加息”“加準”“加稅”“限購”“限貸”為手段，通常是幾個一線城市漲價之后，就全國吃藥，不但房地產吃藥，而且全國的各個行業(yè)也因為“加息”“加準”手段而進入蕭條的調整周期。然后，再進入“救市”周期。周而復始，房地產市場并未擺脫暴漲暴跌的循環(huán)。
這一輪的房地產調控，則顯示出調控手段的成熟。整個調控周期，并未采用傳統(tǒng)的加息、加準手段，而是用了看起來很樸素的“因城施策”的策略。讓各個城市根據自己城市的具體情況，嘗試適宜的政策組合。
一線城市以收緊購房金融杠桿、收緊購房資格、限價為特征，同時輔以加大土地供應，推出共有產權房、租賃房等平抑房價的供應組合，在供應端和需求端共同作用，抑制炒房；二線城市以限價、限售、限貸為特征，在需求端端掉炒房者的后路，從而平抑住房價上漲的預期。
三四線城市由于庫存“堰塞湖”的存在，在過去幾年需求低迷，則是和一二線城市截然不同的市場環(huán)境。針對三四線城市的高庫存，各地采取的是鼓勵需求的政策組合。這種鼓勵需求的方式，又有別于以往把政策底線放到很低，以“歡迎炒房”的姿態(tài)來刺激需求的方式，而是采用了與城市升級、棚戶區(qū)改造有機結合的方式，通過棚改貨幣化把資金注入到固定的人群，從而激活本地對住房的需求，將有效需求引入到商品房市場，巧妙消化當?shù)氐纳唐贩繋齑妗Ｒ耘锔呢泿呕苿印叭齑妗保锰幨牵驯緛碚畱斖度脒M行的棚戶區(qū)改造的資金直接發(fā)給棚戶區(qū)的居民，能夠更省力地完成棚戶區(qū)改造的任務。而這些拿著棚改貨幣化資金的居民正是需要改善住房的“剛需”人群，棚改資金用于他們的住房改善，是滿足“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神。在這些三四線城市，盡管房價出現(xiàn)了上漲，但并不存在房價繼續(xù)炒作的基礎。因為這些城市的基本條件是人口和產業(yè)處于流出狀態(tài)，未來的商品房需求并不旺盛。市場本身就會抑制這些城市的房價上漲。而這兩年在“去庫存”中新購買了商品房的這些人群，由于自住比例較大，而且由于棚改貨幣化的資金注入，總體上并沒有采用高杠桿買房，因此如果未來房價發(fā)生調整，對整個金融體系的影響也不會太大。如此，既疏解了高庫存，又完成棚改的任務，實現(xiàn)“房子是用來住的”的目標。三四線城市的這一輪“去庫存”戰(zhàn)役可謂精彩。
在經過這兩年的外科手術式的去庫存之戰(zhàn)后，整個房地產市場的庫存已經大降，風險已經大大緩解，為整個房地產市場進入“房住不炒”、“租售并舉”的平穩(wěn)發(fā)展的新階段，打下了堅實的基礎。
